一、熟悉程序

　　接收入住通知→準備資料→交驗業(yè)主資料→領(lǐng)取和查驗開發(fā)商交房所需提供的文件資料→驗收房屋→就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢和書面整改意見→與開發(fā)商協(xié)商，得到解釋和問題整改書面承諾→簽署《房屋驗收交接表》并領(lǐng)取鑰匙。

　　重點提示一：簽署《房屋驗收交接表》就意味著消費者對開發(fā)商交付的房屋是否符合合同約定表示了認可。因此消費者應(yīng)先驗收房屋，并對質(zhì)量問題整改、維修后，再簽署《房屋驗收交接表》。

　　重點提示二：繳納物業(yè)費并不是購房者查驗房屋的必要條件，開發(fā)商和物業(yè)公司不得以此限制購房者查驗和接收房屋。

　　二、準備工具

　　1、橡皮小錘：用于檢查墻面、地面、窗臺空鼓；

　　2、水盆或水桶：用于檢查排水是否通暢；

　　3、卷尺：用于測量房屋凈高；

　　4、20米長透明水管：用于檢查地平；

　　5、塑料袋：用于檢驗防水；

　　6、萬用表：用于檢測電路；

　　7、驗電插頭：用于檢查插座有無脫線、不通；

　　8、相機：用于留影取證；

　　9、其他工具。

　　三、查看資料

　　（一）配套項目

　　入住前，業(yè)主首先應(yīng)查看物業(yè)服務(wù)公司是否按照《鄭州市新建住宅小區(qū)交接驗收辦法》的規(guī)定，對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備和公共環(huán)境進行了驗收。了解小區(qū)是否按照規(guī)劃設(shè)計建設(shè)的，可對照規(guī)劃詳圖或總平面圖等相關(guān)資料，主要查看小區(qū)布局、樓的數(shù)量和擺放、綠地和活動區(qū)、小區(qū)道路、綠化、雕塑小品、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業(yè)管理服務(wù)用房、會館、消防、變配電、安防監(jiān)控、樓宇自控、電梯等設(shè)施設(shè)備等是否與設(shè)計相符。

　　樓盤交付應(yīng)做到“五通一平”，指通電、通路、上水、燃氣、污水和土地平整。園林綠化是否完工。

　　（二）物業(yè)服務(wù)

　　業(yè)主應(yīng)查看相關(guān)物業(yè)服務(wù)的合同、文件等，了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)概況以及收費情況等。

　　新建小區(qū)，業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開，因此要由開發(fā)建設(shè)單位代表業(yè)主依據(jù)一定標準選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該項目實施前期物業(yè)管理，并與之簽定前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理合同是由行政主管部門制定的示范文本，對物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主都具有約束力，會較為公平的維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益。待業(yè)主大會成立并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)管理合同終結(jié)。

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用繳費起始時間和繳費人的問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。由于業(yè)主自身原因未辦理入住手續(xù)或辦理房屋入住手續(xù)后未實際居住而造成的房屋空置，業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定全額交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　（三）兩書一表（或一單）

　　業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付房屋的全部文件資料，必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只有證件（原件）齊全，才具備簽署《房屋驗收交接表》的文件條件。如開發(fā)商手續(xù)不完整，業(yè)主有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字，并要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。

　　這些文件資料主要包括“兩書一表（或一單）”?！皟蓵笔侵浮渡唐纷≌|(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》，“一表”《建筑工程竣工驗收備案表》，“一單”是指《五大責任主體項目竣工驗收備案受理回執(zhí)單》。

　　《商品住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。

　　《商品住宅使用說明書》是對房屋的結(jié)構(gòu)、性能和各部位、部件的類型、性能、標準等做出的說明，以及提出的使用注意事項。

　　《建筑工程竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責的標記文件。

　　《五大責任主體項目竣工驗收備案受理回執(zhí)單》，是由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位聯(lián)合對項目驗收合格，并向建設(shè)主管單位報送資料備案的受理回執(zhí)。

　　《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》原件和《建筑工程竣工驗收備案表》的復印件是可以帶走的。

　　另外，還有《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))》等。

　　四、驗收房屋

　　1、看房間

　　首先要仔細檢查每個房間是否達到“線直、面平、角正”。線直是指陰陽線要直；面平是指室內(nèi)六個面都要平；角正是指空間角要正。

　　2、看墻壁

　　首先要仔細檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象，特別是房屋和陽臺連接處是否有裂縫，這種裂縫很有可能出現(xiàn)危險。如果在收房過程中發(fā)現(xiàn)房間內(nèi)的墻面有結(jié)露現(xiàn)象，則應(yīng)考慮外墻所做的保溫層是否出現(xiàn)了問題。

　　3、看頂棚

　　檢查頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點等問題。

　　4、查滲水

　　主要分為外墻、屋頂滲水和廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水。外墻、屋頂滲水最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往查看，這時候墻壁如果有問題，會一目了然。廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水，可以查看相關(guān)部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否有起皮現(xiàn)象。

　　5、查地面

　　樓地面面層與基層粘結(jié)是否牢固，有無不空鼓；整體面層是否平整，有無裂縫、脫皮、起砂的現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面至少2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

　　6、測層高

　　房屋層高是指房屋上下兩層樓面（標準層）、或樓面至地面（底層）、或樓面至屋頂面（頂層）的垂直距離，室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。室內(nèi)凈高加上20公分左右的樓板即面層厚度就等于房屋層高。消費者可在每間室內(nèi)四角及中心的五個點測量房屋層高看其是否符合合同約定。

　　7、試門窗

　　首先看戶門的品牌、材質(zhì)、功能與開發(fā)商的承諾是否相符，注意其周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應(yīng)該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，有無特別噪音，關(guān)閉嚴不嚴；貓眼是否清晰，門鈴是否正常，電子防盜和對講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

　　窗戶要注意窗框的材質(zhì)與規(guī)格，窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺；窗邊與混凝土是否無縫隙，窗戶開關(guān)是否靈活，鎖扣是否正常，窗戶的密封性如何，注意窗臺有無滲水，密封膠條是否完整牢固，窗底部滑道是否平滑，護欄是否牢固，紗窗是否配置。

　　8、上下水

　　上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象。打開水龍頭，盡可能讓水流大一點、急一點，試試水壓和排水速度。每個地漏都應(yīng)做通水試驗，可用盆或桶裝滿水往里倒，看是否暢通。

　　9、驗防水

　　這里專指廚衛(wèi)的防水。具體方法是：用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在廚房、衛(wèi)生間蓄一些水（約1～2厘米高），24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

　　10、查電路

　　漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，電源已接通正常；關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

　　電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后看戶內(nèi)是否完全斷電。電表在戶內(nèi)的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器?？刂崎l具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調(diào)的線路應(yīng)與其他線路分開。

　　距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。

　　檢查開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。插座是否正常通電，有無防護措施，電燈是否都亮，開關(guān)是否正常，有線電視線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線是否通。

　　11、驗雙氣

　　暖氣設(shè)備有兩種，一是暖氣片式，二是地暖形式。暖氣片式更直觀一些，一般情況下，供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2～3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。暖氣管道是否通暢，有無泄漏，需要使用專業(yè)工具進行檢測，且第一個采暖期前熱力公司、開發(fā)商和物業(yè)公司會通知進行供暖測試，因此，驗收房屋時，不必對此專門檢驗。燃氣管道要檢查是否通暢安全。

　　12、設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定及其他

　　燃氣表、電表、水表三表到戶，表以內(nèi)產(chǎn)權(quán)歸用戶，表以外產(chǎn)權(quán)歸城市公用企業(yè)。核對買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符?？傮w上室內(nèi)應(yīng)做到清掃干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

　　如果購買的是精裝戶型，還應(yīng)查看裝修是否達到約定設(shè)計要求，裝修材料的品牌、型號、規(guī)格是否符合合同的約定。最后，還要注意對室內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測，不要因此影響身體健康。

　　以上項目檢查結(jié)束后，要查抄水表、電表底數(shù)，以便日后計費使用。

　　消費者完成房屋驗收后，如果有問題，應(yīng)就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢和書面整改意見，并與開發(fā)商協(xié)商，得到問題的合理解釋和整改書面承諾；如果沒有問題，就可以簽署《房屋驗收交接表》，裝修入住了。

　　提示：驗房師一般作為專業(yè)人士或業(yè)主朋友協(xié)助購房者驗收房屋，提供專業(yè)性的參考意見，幫助購房者及時發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量方面的問題，并與開發(fā)商協(xié)商整改解決。但驗房師驗房報告并不具有法律效力，只能作為證據(jù)供參考。