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樓市新政調(diào)控后的危與機(jī) 陶瓷行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)各有千秋

來自:wordsj.cn日期:2010-11-03 09:51:35
盡管11月份亞運(yùn)會(huì)即將在廣州開幕,因?yàn)閬嗊\(yùn)會(huì)帶來的基礎(chǔ)建設(shè)、亞運(yùn)地產(chǎn)項(xiàng)目開展的熱火朝天,但并不能緩解陶瓷經(jīng)銷商們零售的尷尬困境。

    一線城市的隱憂

    代育強(qiáng)是廣州花花世界某陶瓷品牌專賣店的導(dǎo)購人員,與往年頻繁的展廳人流相比,今年以來展廳幾乎沒有多少人逛,閑的無聊的時(shí)候他已經(jīng)會(huì)習(xí)慣性地掏出手機(jī)上與朋友吹水?!敖衲陣鴳c節(jié)即使搞了大型的促銷和團(tuán)購活動(dòng),依然沒有多少人前來展廳?!贝龔?qiáng)說這也并不因?yàn)榛ɑㄊ澜缙h(yuǎn)的地理位置,市中心的馬會(huì)、越和等建材市場依舊是門可羅雀?!胺孔淤u的少了,我們的日子也不好過,今年可以說比去年減少了50%不止,零售不好做。”代育強(qiáng)感嘆到。

    盡管11月份亞運(yùn)會(huì)即將在廣州開幕,因?yàn)閬嗊\(yùn)會(huì)帶來的基礎(chǔ)建設(shè)、亞運(yùn)地產(chǎn)項(xiàng)目開展的熱火朝天,但并不能緩解陶瓷經(jīng)銷商們零售的尷尬困境。

    然而,相對于代育強(qiáng)所在的中端品牌,國內(nèi)一線品牌的銷售并沒有受到太多影響。一位從事高端仿古磚品牌的銷售人員告訴記者,賣場的人流減少,但他們的銷售并沒受到太大影響,高端消費(fèi)者的消費(fèi)能力并沒有因?yàn)榉慨a(chǎn)政策而有所下降,“反而有人因?yàn)檎叩娘L(fēng)而趁著降價(jià)買入。”該銷售人員說。而國內(nèi)高端人群的購買力在08年金融危機(jī)時(shí),不少奢侈品牌因?yàn)橹袊蝗说南M(fèi)而保持了少量增長就已經(jīng)得以體現(xiàn)。

    大部分的中產(chǎn)階級在這場調(diào)控中成為了最龐大的觀望者,一線城市成交量的不活躍也與中產(chǎn)階級們并不急于出手息息相關(guān)。盡管在這場調(diào)控之中,部分的投機(jī)得到了抑制,但在原本房價(jià)不算很高的二線城市、三線城市等地,剛性需求反而得到了更好的釋放,這從各項(xiàng)數(shù)據(jù)以及建材市場的依舊繁榮中都得到了很好的印證。

    二三線城市正蓬勃

    相對一線城市的平淡,二三線城市成為了今年以來房地產(chǎn)交易的生力軍,而這些區(qū)域的陶瓷經(jīng)銷商們也沒感受到太多的影響。從北方的山東淄博,到中部的湖南長沙,再到江西高安這樣的城鎮(zhèn)規(guī)劃城市,都有數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)調(diào)控的影響并不大,陶瓷經(jīng)銷商們過得都還不錯(cuò)。

    山東淄博:影響甚微

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局山東調(diào)查總隊(duì)近日公布的數(shù)據(jù)顯示,前三季度,山東房屋銷售價(jià)格平穩(wěn)上漲,漲幅呈倒V型走勢。與去年同期相比,山東房屋銷售價(jià)格上漲7.0%,土地交易價(jià)格上漲4.5%,房屋租賃價(jià)格上漲2.0%,物業(yè)管理價(jià)格上漲0.5%。

    今年1~4月份,山東省房價(jià)漲幅逐月擴(kuò)大,從5月起漲幅開始逐月回落。新建房和二手房漲幅均呈上漲態(tài)勢,新建房漲幅高于二手房。從山東全省來看,17城市房價(jià)全部上漲。1~3季度,山東17個(gè)城市房屋銷售價(jià)格全部上漲,漲幅位于前3位的城市分別為:淄博上漲8.7%,東營上漲7.3%,青島上漲7.1%;漲幅位于后三位的城市分別為:萊蕪上漲1.6%,濱州上漲2.8%,棗莊、泰安、臨沂均上漲3.8%;其他城市房價(jià)漲幅在4.1-6.7%之間。

    以山東淄博為例,10月22日,山東淄博房博會(huì)在國際商貿(mào)城隆重開幕。記者在展會(huì)上了解到,淄博房價(jià)(除別墅外)均在4000元/m2以上,黃金國際、華僑城、尚文苑等地段稍好的幾個(gè)樓盤均價(jià)更是在6600元/m2以上。

    針對國家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后對淄博房地產(chǎn)的影響,記者在房博會(huì)上采訪了幾家樓盤工作人員,其均表示影響微乎其微?!懊看涡抡偝雠_(tái)之時(shí),本地消費(fèi)者大都呈觀望態(tài)度,等待房價(jià)下降或者有所優(yōu)惠。但淄博屬于二線城市,與一些一線城市和省會(huì)城市相比,房價(jià)漲幅并不大,國家房地產(chǎn)的調(diào)控政策也相對比較寬松,且淄博房產(chǎn)銷售多數(shù)還是以居住為主。消費(fèi)者在新政策出臺(tái)之時(shí)持觀望狀態(tài),也只是一種暫時(shí)的態(tài)度,雖然購買欲望相比平常稍弱一點(diǎn),但一段時(shí)間過后,降價(jià)無望,消費(fèi)者該買的還是要買??偟膩碚f,淄博房地產(chǎn)銷售情況受新政的影響不是很大,且近幾年淄博房價(jià)也一直保持上漲態(tài)勢?!币晃皇蹣枪ぷ魅藛T如此說道。

    實(shí)際上,雖然國家屢次施以重拳調(diào)控樓市,并且力度一次比一次大,但是淄博房價(jià)仍然保持穩(wěn)中上升的態(tài)勢。

    作為中國重要的建陶產(chǎn)業(yè)基地之一,淄博建陶市場,其發(fā)展與房地產(chǎn)市場的變化息息相關(guān)。 那么,此番樓市新政對于目前正在為節(jié)能減排而遭受限電、限產(chǎn)的淄博建陶市場是否會(huì)造成一定影響?記者日前走訪了淄博的幾家建陶企業(yè),發(fā)現(xiàn)雖然受新政的影響,但多數(shù)企業(yè)仍然能夠淡然面對,保持積極樂觀的態(tài)度。

    采訪中,多數(shù)企業(yè)表示,國家屢次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,對整個(gè)建材市場會(huì)造成一定的影響,尤其表現(xiàn)在一線城市,隨著房產(chǎn)市場的理性回落,其建材需求也在逐步萎縮;對于適當(dāng)放寬房地產(chǎn)政策的二、三線城市,其建材需求不受影響,反而會(huì)在其拉動(dòng)下,建陶企業(yè)業(yè)績呈增長趨勢;另外,農(nóng)村舊城改造、“兩區(qū)三村”、保障性住房建設(shè)等也將拉動(dòng)建陶企業(yè)的業(yè)績增長。此時(shí),性價(jià)比比較高的中、低檔產(chǎn)品逐漸成為市場的寵兒,一些經(jīng)濟(jì)耐用的高檔產(chǎn)品也有望出現(xiàn)熱銷。據(jù)了解,近期,淄博建陶產(chǎn)區(qū)部分企業(yè)拋光磚價(jià)格有近3%的上浮。

    “購房是剛性需求,無論政策怎樣變化,人們總得買房、裝修,所以新政不會(huì)對建陶行業(yè)造成直接影響。但是隨著消費(fèi)者購買產(chǎn)品意識的不斷提高,產(chǎn)品的品質(zhì)、花色、服務(wù)仍是生產(chǎn)、銷售中最重要的因素?!贝u博士陶瓷(全球)服務(wù)中心總經(jīng)理陳薛聰說道。

    在舒曼陶瓷銷售總經(jīng)理王學(xué)明看來,房地產(chǎn)調(diào)控政策對一線城市以及房價(jià)漲幅過高的城市會(huì)造成一定影響,而房價(jià)穩(wěn)定或漲幅不高的城市則受到的影響相對較小。“舊村改造、村村并居、保障性住房建設(shè)等,并不受政策影響,所以目前的情況是中、低端產(chǎn)品的銷售要好于高端產(chǎn)品的銷售?!彼嬖V記者,雖然目前市場人流量、車流量不斷減弱,但是真正淡季還沒有到來。中國如此大的市場,總會(huì)有銷售市場,事在人為。目前,企業(yè)仍要加強(qiáng)產(chǎn)品的品質(zhì)、花色,以及企業(yè)的服務(wù)、信譽(yù),另外,銷售經(jīng)理、業(yè)務(wù)員要及時(shí)走出去,了解整個(gè)市場行情、全國各專賣店的銷售情況,以及開發(fā)新市場、新客戶等。

    采訪中,多數(shù)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,國家對房地產(chǎn)調(diào)控,其實(shí)是一個(gè)理性選擇,除了能讓市場更加規(guī)范化發(fā)展以外,最重要的是保證房子能夠落到真正需要的人手里。當(dāng)記者問道面對國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái),企業(yè)該如何應(yīng)對時(shí),多數(shù)企業(yè)表示,安檢停產(chǎn)、限電限產(chǎn)等都剛剛經(jīng)歷過或者正在經(jīng)歷著,無論多大的風(fēng)浪,產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)服務(wù)都是一個(gè)企業(yè)最首要把握因素。

    湖南長沙:有影響但不明顯

    2010年國慶長沙市內(nèi)五區(qū)住宅成交套數(shù)為3231套,同比漲幅為81%。成交面積為33.71萬方,同比漲幅為14.7%。成交均價(jià)為5649元/平方米,同比漲幅為32.36%。此數(shù)據(jù)意味著長沙逆市飄紅,由剛需求撐起了房價(jià)上漲的天空。

    湖南中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陳世霞表示:“目前市場整體情況而言,剛需占據(jù)八成以上。這個(gè)剛需包括首次和改善需求?!?BR>
    在湖南長沙東鵬陶瓷品牌經(jīng)理李想求看來,此番樓市新政對長沙樓市的影響還是比較大的?!熬湍俏覀€(gè)人來說,我之前在長沙星沙鎮(zhèn)買了一套房子,但離我工作的地方挺遠(yuǎn)的,就打算在市區(qū)這邊再買套房,可是國家的政策變了,第二套房首付比例不低于50%。所以我認(rèn)為這個(gè)政策對工薪階層的影響挺大的?!彼J(rèn)為,新一輪的政策可能導(dǎo)致長沙的空置房的增多??罩梅吭龆嗔?,那就勢必對建陶行業(yè)有所影響。

    據(jù)李想求介紹,東鵬陶瓷長沙店上半年的銷售情況與去年同期相比增長了15%到20%左右,但是十月份以來差不多只維持了去年的同期水平,無多大增長。

    蒙娜麗莎長沙店的業(yè)務(wù)經(jīng)理歐陽先生也向記者介紹,此番樓市新政對長沙的樓市影響是有的,買房持觀望態(tài)度的多了,所以房子裝修的也少了。至于建材行業(yè)的銷售方面,據(jù)他個(gè)人了解,整個(gè)陶瓷市場的銷售與去年同期相比有所下降。而蒙娜麗莎陶瓷,在長沙市場還是有它的品牌知名度和顧客認(rèn)可度的,所以近期的銷售沒受到多大影響。

    不過,對于后期的市場銷售,他們還是保持著樂觀的姿態(tài)。他認(rèn)為,長沙的陶瓷市場是在不斷擴(kuò)大的,比如說紅星美凱龍市場的興起等。

    “長沙的陶瓷市場還是存在較大的發(fā)展空間的,畢竟長沙的城市建設(shè)在不斷完善,比如說長株潭一體化、長沙地鐵的修建等,這樣長沙會(huì)吸引越來越多的人來定居,所以我對長沙的建陶行業(yè)持樂觀態(tài)度?!崩钕肭笳f道。

    江西高安:城鎮(zhèn)樓市穩(wěn)步上升

    據(jù)記者對高安青城林語售樓部劉小姐電話采訪了解到,隨著07年下半年高安市的房價(jià)總體上漲的情況下,購房者的熱情更加高漲,過去高安的房價(jià)一直在1000元以下,一般只有需求才會(huì)考慮買房。而隨著近兩年全國各地都在關(guān)注房價(jià)變化的時(shí)候,也推動(dòng)了高安的房價(jià),青城林語從07年一期開盤的1800元/平米,到目前的3000元/平米,而且,一期開盤的銷售情況跟后面的二期、三期相比,業(yè)績要差,現(xiàn)在還每天能接到購房的電話,問還有沒有合適的樓房,而且預(yù)計(jì)明年5期開盤,房價(jià)將在3500元/平米左右。而且,隨著新的房產(chǎn)政策的出臺(tái),高安也出現(xiàn)了一些業(yè)余炒房者,把手頭的閑錢用來買房,因此,國家的房地產(chǎn)政策似乎對高安影響不大,目前,高安一些新推的樓盤,一開盤就基本被預(yù)定。

    此外,據(jù)記者從高安市瑞州商貿(mào)城了解到,很多商家對新一輪的房地產(chǎn)政策都不了解,銷售情況似乎影響不大,而且,原本下半年就是裝修的旺季,一些趕著新房結(jié)婚、農(nóng)村自建房的家裝和一些工程裝修都集中在下半年,而且今年的銷售同比去年要好一些,而且今年的建材產(chǎn)品價(jià)格明顯要比往年要高。

    相對陶瓷經(jīng)銷商而言,由于離產(chǎn)區(qū)較進(jìn),本地一些人找關(guān)系直接到廠家提貨,而且,很多企業(yè)把網(wǎng)點(diǎn)布局到鄉(xiāng)鎮(zhèn),影響了當(dāng)?shù)靥沾山?jīng)銷商的銷售,但是影響較大的還是批發(fā)商, 而零售為主的沒有受到多大影響。

    據(jù)記者向高安本土企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人了解到,新一輪的房地產(chǎn)政策對陶瓷銷售沒有太大的影響,而且,目前本來就是市場旺季,盡管從今年4月份起,整個(gè)行業(yè)形勢都不容樂觀,但是到10月份,一些產(chǎn)品銷售形勢還是呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。我們的產(chǎn)品主要面向三四級市場,這些城市的房價(jià)相比一二線城市,要低很多,因此,國家的政策對這些城市的房地產(chǎn)影響不大。

    對此,業(yè)內(nèi)人士給出了兩個(gè)方面的解釋。首先,高安隨著建陶產(chǎn)區(qū)的興起,帶來了相當(dāng)多的外來人口和促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè),薪資待遇提高,助推了本地的房地產(chǎn)的興起,而且,一些在外務(wù)工人員的外鄉(xiāng),在城市買房的較多,也推動(dòng)了建材行業(yè)的發(fā)展;其次,高安屬縣級市,作為正在發(fā)展中的三四級城市,房地產(chǎn)政策對其影響不大,而且,隨著國家關(guān)注房價(jià)、調(diào)控房價(jià),更加促使了當(dāng)?shù)刭彿空叩臒崆椋恍┰谵r(nóng)村有自建的經(jīng)濟(jì)條件較好的都選擇在城市再購買新房。同時(shí),國家加大對廉租房的建設(shè),促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟ú男袠I(yè)的銷售。

    陶瓷行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)各有妙招

    盡管房地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)風(fēng)火火的進(jìn)行著,盡管有不少企業(yè)也叫著日子難過,但對于大部分的陶瓷企業(yè)來說,任憑窗外風(fēng)吹浪打,該怎么過還得怎么過。在記者走訪的不少企業(yè)中,今年都有不同程度的增長。有的是因?yàn)橐辉缭诔擎?zhèn)市場,開發(fā)廣大的城鎮(zhèn)居民群體;有的則是前幾年品牌建設(shè)的積累今朝發(fā)力,品牌上了一個(gè)臺(tái)階而獲得的增長;另有一部分則堅(jiān)持走著其高端路線,通過設(shè)計(jì)師等更精準(zhǔn)的渠道獲得較好結(jié)果。

    正如中國建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會(huì)秘書長繆斌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)明確表示:在一線城市,因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控力度比較大,所以影響也比較大,但是這個(gè)影響并不像金融危機(jī)那樣造成恐慌,只是一個(gè)波動(dòng)。而對于陶瓷等建材家居行業(yè)來說,整體發(fā)展還是有空間,剛性需求量還很大,陶瓷行業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),同時(shí)也是朝陽產(chǎn)業(yè),沒有不好的行業(yè),只有不好的企業(yè),陶瓷行業(yè)至少還有好幾十年的發(fā)展上升空間。

    一些企業(yè)保持了30%以上的增長正好驗(yàn)證了繆斌秘書長的一席話,而同樣位于行業(yè)協(xié)會(huì)的中國建材流通協(xié)會(huì)會(huì)長孟國強(qiáng)也有異曲同工的觀點(diǎn)。孟國強(qiáng)認(rèn)為,房地產(chǎn)的發(fā)展對于建材行業(yè)影響很大,但是建材并不完全依賴房地產(chǎn)發(fā)展,建材行業(yè)相對比較穩(wěn)定,受到的沖擊并不是很大,市場還很強(qiáng)大,經(jīng)濟(jì)對于這個(gè)行業(yè)的需求還很大,盡管經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響很大,但是建材行業(yè)受到的沖擊并沒有人們想象的那么大。建材行業(yè)是和國家的經(jīng)濟(jì)大建設(shè)結(jié)合在一起的,很多基礎(chǔ)建設(shè)都需要建材行業(yè)的支持。建材行業(yè)對于勞動(dòng)力的需求仍然很大,政府對于這個(gè)行業(yè)依舊很支持。

    孟國強(qiáng)十分堅(jiān)定地說,建材行業(yè)仍舊在刺激市場,刺激消費(fèi),建材行業(yè)在城鎮(zhèn)化建設(shè)的消費(fèi)空間還很大。

    記者手記:房子是永遠(yuǎn)的需求

    新一輪房地產(chǎn)調(diào)控包含了暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、 首付款比例調(diào)整到30%及以上、 第二套住房首付比例不低于50%、利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍 、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作等,是近年來國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度最嚴(yán)厲的一次。新一輪房產(chǎn)新政的嚴(yán)厲也讓陶瓷行業(yè)中的一眾人等愈發(fā)對往后的市場環(huán)境猜測不斷。

    誠然,用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來說“物以稀為貴”,土地是有限資源,當(dāng)不斷被開發(fā)成為商品房時(shí),就成為了一種逐步稀有的資源,房價(jià)上漲或許會(huì)緩慢,但勢不可擋。再看國人的“家”之情節(jié),房子對與一個(gè)中國人、一個(gè)中國家(查看地圖)庭來說,就意味著家的完滿和人生的完滿。房子,永遠(yuǎn)都會(huì)是中國人心中、口中最執(zhí)著的存在。如此看來,作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的陶瓷行業(yè)乃至整個(gè)建材行業(yè),雖然也會(huì)偶遇寒冬,但是冰消雪融之后,又將會(huì)迎來一個(gè)春天。

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