日前獲得人大通過的《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。至此，一幅前所未有的保障房政策畫卷正式展開，如此大規(guī)模保障房建設(shè)是怎么樣按排的？對資本市場中的相關(guān)行業(yè)帶來怎樣的影響呢？

    由于福利分房制度、亞洲金融危機后對商品房的大力發(fā)展、建設(shè)保障房在一定程度上與地方政府的經(jīng)濟利益相悖等原因，構(gòu)建于1994年的保障房體系形同虛設(shè)。這一切在2010年得以改變，在確立了廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和公租房共同構(gòu)建的保障房體系后，國務(wù)院下達了 2010年 580萬套的保障房安居工程建設(shè)任務(wù)，并以嚴(yán)格問責(zé)制確保保障房建設(shè)任務(wù)的完成。

    今后5年，我國將新建各類保障性住房3600萬套。屆時，保障性住房的覆蓋率將達到20%，將有力緩解住房問題的壓力。

   “兩會”期間，國家發(fā)改委副主任徐憲平在記者會上表示，未來五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。

    同時“十二五”規(guī)劃綱要，也明確提出對于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實行廉租房制度。對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對于中高收入家庭，將實行租賃和購買相結(jié)合的商品房制度。

    “國家加快建設(shè)保障房，這是惠及民生的體現(xiàn)。各級政府把讓群眾住有所居作為一件大事來抓，力度越來越大?！比珖舜蟠?、廣東省深圳市龍崗區(qū)南灣街道南嶺村社區(qū)居委會主任張育彪說。網(wǎng)友“蟲子飛吧”表示：我的“安居夢”寄托在保障房工程上了，這項民心工程一定能深得民心。

    據(jù)了解，2010年，有部分城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達到10%的要求。有關(guān)部門已經(jīng)再次明確，各地區(qū)在保障資金落實的同時，要適當(dāng)提高土地出讓收益用于保障房建設(shè)的比例。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將配合央行、銀監(jiān)會，研究制定支持保障房建設(shè)的中長期貸款政策。

    公共租賃房成為發(fā)展重點

    隨著保障房建設(shè)的推進，城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員等“夾心層”的住房困難問題逐漸凸顯，2011年乃至整個“十二五”時期，公共租賃住房將成為建設(shè)重點。

    據(jù)了解，近年來各地通過廉租房，基本實現(xiàn)了對住房困難的低保家庭應(yīng)保盡保。而處于“夾心層”的城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員的住房問題逐漸凸顯。公共租賃房的起步發(fā)展，為這一更廣大的群體解決住房問題帶來了希望。

    據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公共租賃房將成為今后保障房的發(fā)展重點，這適應(yīng)了我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段住房問題的特點，是對住房保障范圍的合力拓展，也是對住房保障形式的完善。在商品房價格和租金較高的城市，要通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式，大幅度增加公共租賃房供應(yīng)。

    業(yè)內(nèi)專家指出，隨著公共租賃房制度得以確立并開始快速發(fā)展，我國多層次的住房保障體系基本形成——對低保家庭等城市最低收入的住房困難家庭，通過基本免租金的廉租房予以保障；向低收入住房困難家庭出售經(jīng)濟適用房；向中低收入和中等收入家庭出售限價商品房。在此基礎(chǔ)上，對所有中低收入家庭提供公共租賃房，實現(xiàn)對各種“夾心層”的全覆蓋。

    廣州證券首席投資顧問鐘楚宏表示，保障房建設(shè)是“十二五”規(guī)劃的一項重點工作，也是未來成長確定性較高的一個領(lǐng)域，從保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，建議重點關(guān)注受益明顯的建材、家電、家居裝飾和房地產(chǎn)等行業(yè)。

    三大行業(yè)將受益

    參與房企可獲穩(wěn)定回報

    宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺后，2011年商品房市場將受到牽制，取而代之的將是保障性住房建設(shè)。而大量保障性住房建設(shè)也將是地產(chǎn)商們在宏觀調(diào)控背景下生存發(fā)展的新機遇。

    渤海證券分析師崔喜君表示，近幾年保障房向上的發(fā)展勢頭不會改變，規(guī)模會持續(xù)擴大。開發(fā)商參與保障房項目主要有兩種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建，由政府出錢，開發(fā)商代建。目前代建成為主要參與形式，企業(yè)獲得政府給予的利潤回報。

    據(jù)了解，相比商品房建設(shè)，保障房建設(shè)利潤低，但在建設(shè)、運營、銷售以及融資上的成本較低。而且在2011年持續(xù)調(diào)控下，非但沒有政策風(fēng)險，反而在保障房規(guī)模擴大化下坐享收益。

    嗅覺敏銳的地產(chǎn)巨頭們對保障房的態(tài)度也悄然轉(zhuǎn)變。越來越多的上市房企開始參與到保障房建設(shè)中。從2010年房地產(chǎn)上市公司土地儲備情況來看，萬科、金地、保利等上市大型地產(chǎn)企業(yè)均頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標(biāo)現(xiàn)場，上市公司參與建設(shè)保障性住房用地的規(guī)模正在加速增長。

    政府對保障房建設(shè)的款項一般在3年內(nèi)支付完畢，因是政府項目，開發(fā)商回款有保證，相對于商品房項目，保障房項目的回款周期并不會因過長而構(gòu)成財務(wù)壓力，相反保障房能夠成為地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的收入來源。

    分析人士介紹，對于參與保障房項目的房地產(chǎn)企業(yè)，可能在獲得貸款方面有更多優(yōu)惠，此外還可以參與以保障房施工工程換土地開發(fā)權(quán)等。大同證券投資顧問付永翀認(rèn)為，涉及到保障房建設(shè)以及城中村改造的房地產(chǎn)企業(yè)將從中獲益，可以關(guān)注涉及此類項目比較多的公司。

    建材行業(yè)充分受益

    保障房建設(shè)將給建材行業(yè)帶來一連串積極的連鎖反應(yīng)。從子行業(yè)來看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈等子行業(yè)的上市公司受益會更為明顯。

    東方證券建材行業(yè)分析師羅果認(rèn)為，由于建材行業(yè)的需求與房地產(chǎn)投資的相關(guān)性極大，保障住房建設(shè)的嚴(yán)格實施，對水泥、玻璃以及其他類型建材產(chǎn)品的未來需求影響較大，預(yù)計2011年建材需求會超出預(yù)期。從子行業(yè)來看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司受益會更為明顯。

    據(jù)了解，在建材大類中，水泥股最被看好。據(jù)測算，按照每套保障房60平方米計算，2011年竣工面積將達4.86億平方米，按照每平方米保障房需要水泥量計算，將增加水泥需求0.972億噸，相當(dāng)于2010年18.7億噸水泥產(chǎn)量的5.19%。

    分析人士指出，保障住房建設(shè)的嚴(yán)格實施，對建材行業(yè)未來需求的正面影響較大，市場目前對于水泥的需求達到數(shù)億噸的水平，但由于水泥行業(yè)擴產(chǎn)不是短期能夠完成的，水泥價格上漲成為必然趨勢。

    利好家電板塊

    除一些地產(chǎn)公司及建材行業(yè)外，大規(guī)模的保障房建設(shè)，也增強對家電的需求。鐘楚宏表示，保障房建設(shè)進程加快，為家電的需求提供有力保障。

    有關(guān)人士指出，保障性住房的竣工將帶來大量的家電需求，加之家電下鄉(xiāng)的刺激政策，未來家電產(chǎn)品的銷售將維持在一個高速增長的階段。從今年1月份的家電銷售數(shù)據(jù)來看，遠遠好于預(yù)期，繼續(xù)看好家電板塊。

    保障房建設(shè)將持續(xù)推動家電銷售，足以補平市場對于房地產(chǎn)調(diào)控對家電銷量影響的擔(dān)憂。隨著保障房政策的推進，空調(diào)、洗衣機和冰箱等白電廠商將顯著受益，尤其是具備自有網(wǎng)絡(luò)和渠道優(yōu)勢的龍頭白電企業(yè)。